Создание кондоминиума, как условие работы КСК

 

Кондоминиум (лат. con  – вместе и dominium  – владение) – это имущественный комплекс жилых и нежилых помещений. При этом каждая жилая площадь (принадлежащая двум и более собственникам) является собственностью законного владельца, а нежилая и помещения совместного пользования считаются совместным имуществом всех жильцов многоквартирного дома.

Собственники квартир в личных квартирах по своему усмотрению делают ремонт, производят благоустройство. Вопросы, касающиеся балконов, подъездов, лифтов становятся камнем преткновения между собственниками. Решением вопроса и является такая форма как кондоминиум. К объектам общего владения относятся: шахты и подвалы, балконы и лоджии, лифты и кладовки, инженерные коммуникации, чердак и кровля, абонентские почтовые ящики.

 

Кондоминиум: причины образования и порядок регистрации

Первой причиной создания кондоминиума является законное и логичное желание жильцов лично следить за состоянием архитектурных элементов, работоспособностью инженерных систем и не зависеть от государственного управления. А также проводить своевременные ремонтно-профилактические действия. Вторая – заинтересованность и поддержка со стороны государства, например, в случае капитальных ремонтов домов. Так, согласно утвержденной «Программе модернизации ЖКХ РК на 2011-2020 гг.», основная помощь государства направлена на недвижимость, зарегистрированную как объект данной формы общей собственности.

 

Чтобы провести регистрацию кондоминиума необходимо:

Организовать собрание собственников квартир по инициативе органа управления и по требованию минимум 1/10 части собственников.

После принятия решения, утвердить председателя кондоминиума с делегированием прав представлять интересы членов объекта в госучреждениях. Решение считается принятым, если за него проголосовали более 50% присутствующих.

Затем необходимо обратится в региональную исполнительную структуру (акимат) города. После рассмотрения комиссией данного органа выдается протокол, направление на обмер земельного участка и подготовки проекта.

После получения постановления и направления от Городского отдела земельных отношений, обращайтесь в областной филиал Государственного научно-производительного центра земельных ресурсов и землеустройства. Этим органом производится обмер участка с определением доли каждого собственника общего имущества и подготавливается землеустроительный проект.

После получения постановления акимата о предоставлении земельного участка для регистрации объекта кондоминиума, нужно обратиться в ГУ «Городской отдел земельных отношений» для получения идентификационного государственного акта на земельный участок.

За изготовлением технического паспорта на объект недвижимости обращайтесь в филиал «Центра недвижимости».

Стоит отметить, что на сегодняшний день необходимость регистрации кондоминиумов многоквартирных домов нашла полное понимание у государства — в лице уполномоченных госорганов. В связи с чем, государством (по крайней мере, по утверждениям представителей акиматов), будет оказываться всяческая правовая, техническая и иная помощь в регистрации кондоминиумов. Поэтому учитывая данную ситуацию, а также помощь со стороны госорганов, считаю, что жильцам многоэтажных домов необходимо скорейшим образом зарегистрировать свои дома в форме кондоминиумов.

 

Преимущества регистрации кондоминиума:

— с момента государственной регистрации объекта кондоминиума все собственники квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома приобретают юридический статус участников кондоминиума;

— за всеми собственниками квартир и нежилых помещений многоквартирного жилого дома юридически закрепляется определенная доля в общедомовом (общедолевом) имуществе (включая земельный участок), пропорциональная общей площади квартиры или нежилого помещения, находящихся в раздельной (индивидуальной) собственности;

— участники кондоминиума на общем собрании дома утверждают полный перечень общедомового имущества, что исключает возможность возникновения конфликтных ситуаций при установлении принадлежности к раздельному (индивидуальному) либо общедомовому имуществу с целью определения источников финансирования для проведения ремонта и обслуживания помещения;

— возрастают ответственность, заинтересованность и участие всех собственников квартир дома (участников кондоминиума) в управлении, сохранении и улучшении общедомового имущества, что способствует повышению комфортности проживания в доме.

 

Участники кондоминиума приобретают право:

— из всех возможных форм управления объектом кондоминиума (например, КСК, управляющая/сервисная компания, физический управляющий) самостоятельно выбрать наилучшую для своего дома форму управления;

— даже находясь в составе крупного ПКСК/КСК (далее — КСК), потребовать от председателя вести учет доходов и расходов отдельно по каждому дому, что повышает прозрачность финансово-хозяйственной деятельности КСК и дает возможность составить разделительный баланс в случае выхода из его состава;

— при выходе из состава неэффективно работающего КСК не нужно проводить общее собрание членов КСК (по всем домам), так как достаточно провести общее собрание участников кондоминиума одного дома — объекта кондоминиума;

— зарегистрировать придомовой земельный участок, на котором располагаются детские площадки, гаражи и другие сооружения участников кондоминиума, не допуская при этом размещения на придомовой территории нежелательных объектов;

— непосредственно участвовать в управлении и содержании своего дома, а также контролировать финансовую и хозяйственную деятельность органа управления объектом кондоминиума — КСК, требуя предоставления дефектной ведомости, сметы доходов — расходов и отчета по ее исполнению;

— разработать и применять на практике Правила совместного проживания собственников квартир и нежилых помещений с целью исключения конфликтных ситуаций и повышения комфортности проживания;

— заключить индивидуальный договор с органом управления объектом кондоминиума, в котором должны быть подробно изложены права и обязанности сторон.

 

У собственников квартир (участников кондоминиума) появляется реальная возможность:

— при изъятии домов для государственных нужд получить от застройщика рыночную стоимость не только за общую площадь своих квартир, но и за свою долю в общедомовом имуществе, включая земельный участок под домом, и, возможно, за придомовую территорию в случае ее государственной регистрации;

— сдавать в аренду часть общедомового имущества (например, подвалы, чердаки, кровлю) или часть придомового земельного участка с целью получения источника дохода, предназначенного на содержание и улучшение только конкретного дома, так как после регистрации объекта кондоминиума действует принцип: один дом — это один объект кондоминиума как единый имущественный комплекс; при этом возможно уменьшение величины «расходов на содержание жилья» или целевых сборов на капитальный ремонт кровли, инженерных сетей и т.д.;

— принять решение о возведении мансарды, заключив с выбранной строительной организацией выгодный договор в интересах участников кондоминиума с целью сейсмоусиления дома и проведения капитального ремонта его строительной части и инженерных коммуникаций;

— установить металлическое ограждение двора, посадить в нем кустарники и разбить цветники, тем самым облагородив придомовую территорию по типу новых элитных домов, а также при необходимости ограничить доступ во дворы посторонних людей.

Таким образом, кондоминиум нужен хотя бы для того, чтобы избавить наши города от грязных дворов и подвалов, бесхозных территорий и нерадивых председателей КСК.

 

Насущные проблемы КСК

На данном этапе развития жилищной реформы, те надежды, которые возлагало государство и жители многоквартирных домов на КСК по сохранению жилого фонда и обеспечению качественного и справедливого обслуживания не оправдали себя. По данным акиматов городов более половины всех обращений граждан приходятся на массовые нарушения прав собственников со стороны  КСК.

Все нарушения со стороны КСК имеют системный характер. Описывать все нарушения КСК не имеют смысла, так как они общеизвестны. На наш взгляд без решения главного вопроса, а именно вопроса разделения функций управления и обслуживания многоквартирного дома все другие проблемы в деятельности КСК не решатся в принципе. На сегодняшний день КСК стал, по сути, локальным монополистом.  КСК оставил за собой обе главные функции: сбора жилищных взносов и исполнения работ. Потому что — это выгодно, оплачивать самому себе за самим же выполненные работы. Вопрос — сколько? Ответ – сколько хочу. Отсюда и жалобы.

Так как на деле получается, что правая рука выдает левой руке, а хозяин один. Поэтому любой контроль по старой схеме: “жители – КСК”  будет малоэффективным, а зачастую – бесполезным.

Более эффективна, как и везде, классика: собственники как юридические хозяева дома  (в лице общественного объединения) заказчики работ и услуг, а КСК (ИП, ПК, ТОО)  – подрядчики, исполнители этих работ и услуг.

Именно поэтому необходимо переходить на разделение функций: управления и исполнения, по применяемой всюду в мире классической схеме “заказчик — подрядчик”. Эта схема с успехом применяется в жилищно-коммунальной сфере в Европе, США, Канаде и др.

Поэтому без решения этого самого главного вопроса, решение других проблем КСК практически невозможно!

А пока мы всё цепляемся за уже изжившие себе структуры ДУ, КСК — в силу, может быть, ментальной нерешительности и боязни неизведанного.

Весь мир сейчас ищет новые формы управления.… И нам пора.

 

 

Заместитель директора ТОО «Юридический центр VETO»

Айтжанов Е.Ж.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *